Paragraaf Grondbeleid

Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, beheren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, economische structuur en cultuur, sport en recreatie. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.

In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, in 2014 vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer, infrastructuur en dergelijke). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren. Na inwerkingtreding van de omgevingswet zal ons grondbeleid worden geactualiseerd. 

Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten. 
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden. 

Met de laatste wijzigingen van de commissie BBV kennen we ten behoeve van de verslaggeving de volgende onderdelen met betrekking tot de gronden:
-    Gronden en terreinen niet in exploitatie (warme gronden);
-    Faciliterend grondbeleid;
-    Voorraden, waaronder bouwgrond in exploitatie (BIE) en Gereed product en handelsgoederen.

Gronden en terreinen worden gerubriceerd onder de materiële vaste activa. Voor warme gronden geldt vanaf 2019 dat – onder cumulatieve voorwaarden – bij de waardering uitgegaan mag worden van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming zoals dat tot nu toe gold. Faciliterend grondbeleid wordt afhankelijk van de status van de vordering onder de overlopende activa dan wel passiva geressorteerd. Bouwgronden in exploitatie vallen onder de voorraden. Een BIE moet aan diverse voorwaarden voldoen. Verderop in deze paragraaf wordt de cijfermatige voorstelling van genoemde onderdelen weergegeven.

Voor tussentijdse winstneming geldt de percentage of completion (POC) methode. Er is een verplichting tot tussentijdse winstneming wanneer is voldaan aan de volgende voorwaarden: 
1.    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2.    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3.    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).
In 2019 is daaraan toegevoegd dat teveel genomen winst in eerdere jaren moet worden verrekend met het huidige jaar.

Activiteiten
Op 21 juni 2022 heeft de raad de grondexploitatie “Kern De Heurne herziening 2021” vastgesteld. Daarna is direct ook de verkoop van de bouwkavels van deze exploitatie gestart. Dit plangebied voorziet in de realisatie van 17 woningen. Op dit moment zijn er 15 kavels uitgeefbaar. Op twee kavels staan Uuthuuskes. Deze twee zijn voorlopig aan deze exploitatie onttrokken. Alle 15 uit te geven kavels zijn op moment van schrijven in optie uitgegeven.

Van de overige lopende grondexploitaties is er in 2022 1 kavel verkocht. Het betreft de laatste kavel van “Herstructureringsplan De Rietstap”. In de overige bestaande grondexploitaties heeft de gemeente nog drie kavels beschikbaar, twee kavels op ’t Warmelinck en één op plangebied Kraaienboom.
Ook zijn in 2022 wederom een aantal overeenkomsten gesloten met particulieren en/of ontwikkelaars. Bij deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over onder andere de realisatie van woningen. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Deze ontwikkelingen leveren voor de gemeente geen opbrengsten of kosten op.

Verkopen
In de loop van 2022 hebben (grond)verkopen plaatsgevonden buiten de grondexploitaties tot een totaalbedrag van € 115.000. Dit betreft met name de verkoop van groenstroken. 

Risico’s onderdeel grondexploitatie
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren kunnen duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Belangrijk is des te meer om zorgvuldige afwegingen te maken en de risico’s zo goed mogelijk in te schatten. Onderdeel van de grondexploitatie is dan ook een risico-inventarisatie, die (jaarlijks) periodiek moet worden bijgesteld. Bij de risico-inventarisatie gaat het om een inschatting van de mate waarin een risico van toepassing is en het effect op het financiële resultaat. Daar waar deze risico-inventarisatie leidt tot een verwacht verlies wordt direct bij de jaarrekening een voorziening getroffen tot de hoogte van het te verwachten verlies. Verder benaderen wij over het algemeen onze eigen grondexploitaties bij de gronduitgifte behoedzaam. Jaarlijks wordt bij de her-calculaties opnieuw een inschatting gemaakt. 

Onderzoek naar de mogelijkheid van huurhuizen in de kleine kernen
In 2020 is gestart met het project ‘Uuthuuskes’. In dit project worden Uuthuuskes door de gemeente aangekocht en door de Achterhoekse Wooncoöperatie verhuurt aan jongeren in de kleine kernen. In 2021 zijn de eerste zes Uuthuuskes opgeleverd. Begin 2022 zijn de twee Uuthuuskes in IJzerlo opgeleverd. 

Overige bestemmingsreserves met betrekking tot het grondenbeheer
Algemeen
Bijdragen aan reserves vanuit de grondexploitaties is niet meer toegestaan. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd, is alleen nog mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatbestemming.

Activiteiten bouw- en industriegrondexploitatie 

Gronden gerubriceerd onder de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. Op de boekwaarde worden geen rente en kosten bijgeschreven.

Voor een aantal gronden uit onderstaand overzicht heeft al in 2019 een toets/taxatie plaatsgevonden op de marktwaarde van deze gronden tegen de toen geldende bestemming. Deze toets heeft niet geleid tot afwaardering van gronden

De Wegwijzer 
Voor deze locatie is in 2022 een ontwikkelcompetitie opgestart. Als resultaat van deze ontwikkelcompetitie gaat Klaassen Groep BV 15 woningen realiseren in het plangebied.
Momenteel worden de plannen verder uitgewerkt. Vervolgens wordt een bestemmingsplan ten behoeve van deze ontwikkeling in procedure gebracht. Naar verwachting vindt vaststelling van het plan medio dit jaar plaats en kan de uitgifte in de tweede helft van dit jaar starten.

 
Westrand Aalten 
Er is een overeenkomst met een bedrijf op basis waarvan ruim vijf hectare van de oorspronkelijk beschikbare hoeveelheid als bedrijventerrein wordt ontwikkeld. De overtollige hectares, 69.335 m2, zijn afgestoten als landbouwgrond. Deze meters zijn al eerder afgewaardeerd naar agrarische waarde en overgebracht naar de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. De financiële verkenning van de uit de nieuwe ontwikkeling voortvloeiende grondexploitatie laat (op termijn) een fors voordeel zien. 
Het bestemmingsplan voor deze nieuwe ontwikkeling is 22 mei 2018 vastgesteld. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit beroep is gegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is verzet aangetekend door de gemeente. Het verzet is ongegrond verklaard. Tevens is eind 2019 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. 
De Raad van State heeft bij uitspraak van 21 juli 2021 het beroep van één appellant niet-ontvankelijk verklaard. De wel ontvankelijke beroepen zijn ongegrond verklaard. Hiermee zijn de besluiten onherroepelijk in werking getreden en kan verdere uitvoering worden gegeven aan de vestiging van de firma Aalbers op de betreffende locatie. Hiervoor dient nog een omgevingsvergunning te worden verleend. De aanvraag is inmiddels ingediend. Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland is bevoegd gezag en gaat over het verstrekken van de vergunning. 

Cattier
In 2019 is Bedrijventerrein Het Broek (uitbreiding Cattier) door de gemeente aangekocht. Dit terrein is verkocht aan Kaemingk BV, die op de locatie een bedrijfshal wil realiseren. Hiervoor is het nodig dat het bestemmingsplan ter plaatse wordt aangepast. Met Kaemingk en diverse omwonenden is hierover gesproken. Het plan heeft, mede door de beoogde landschappelijke inpassing, draagvlak in de omgeving. Het bestemmingsplan is in 2022 vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit beroep is op het moment van schrijven nog niet inhoudelijk behandeld.

Overige gronden 
De buitenplaats Dinxperlo is in 2014 verkocht. Het bestemmingsplan is begin 2018 in procedure gebracht. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan volgt de restantbetaling van € 285.000.
Kern de Heurne 2e fase is in 2013 afgeboekt tot agrarische waarde. De ontwikkeling van deze locatie is met de vaststelling van de Woningbouwplanning Aalten 2017 gecanceld. In 2022 is een belangrijk deel van deze gronden ingebracht in de nieuwe grondexploitatie “Kern De Heurne herziening 2021”. 
Een deel van de overige gronden m.b.t. Westrand is aangeboden aan de voormalige eigenaar, die deze gronden wenst terug te kopen tegen agrarische waarde. Op het moment van schrijven is hiervoor – op grond van het Didam-arrest - het voornemen tot verkoop gepubliceerd. Het overige deel wordt ingebracht in de toekomstige grondexploitatie Westrand.

0.11    De boekwaarde is afgerond nul maar het project is nog niet klaar. Bekendijk-Zuid wordt naar verwachting in 2023 afgerond. Alleen nog kosten voor groenaanleg;
0.62    Groene Kamer: door een projectontwikkelaar worden hier 33 woningen gerealiseerd. Afronding volgt in 2023; 
0.35     Bijdrage Vaanholt is volledig ontvangen. Lasten>bijdrage. Project wordt in 2023 afgerond.
0.02    Het project Nieuwstraat/Molenhof is in 2022 afgerond en afgesloten.

Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden geclassificeerd als vordering op de balans. Afhankelijk van de status van de vordering komt deze tot uiting als kortlopende vordering of als overlopend actief. Bepalend daarvoor is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst. Het kan ook voorkomen dat op enig moment de exploitatiebijdrage hoger is dan de kosten. Het saldo wordt dan gepresenteerd als overlopende passiva. Op 31 december 2022 kennen we een enkel project met een waarde van € 262 dat als overlopend actief is verantwoord. Daarnaast is er nog een project waarvan de exploitatiebijdrage hoger is dan de gemaakte kosten tot en met 2022. Het totaalbedrag hiervan is € 11.712 en staat als overlopend passief geregistreerd.

				Bedragen x € 1.000
Complexen met een exploitatie overeenkomst of aanverwant	Boekwaarde 1-1-2022	Vermeer-deringen 2022	Vermin-deringen 2022	Mutaties 31-12-2022	Boekwaarde 31-12-2022
0.11 Bekendijk-Zuid	19	120	139	-19	0
0.62 Groene Kamer	-9	4	7	-3	-12
0.35 Vaanholt	0	0	0	0	0
0.02 Nieuwstraat/Molenhof	-33	33	0	33	0
Totaal	-23	157	146	11	-12

Onderstaande complexen zijn in 2022 in exploitatie: 

(Geraamd eindresultaat: N=nadelig, V=voordelig)  
    

Daar waar het geraamde eindresultaat een nadeel laat zien is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van dit nadeel. De hoogte van het totale nadeel is € 30.000. De verliesvoorziening is hierop aangepast. 
De hercalculaties van de verschillende complexen per ultimo 2022 (de zogenaamde staten P) worden tegelijkertijd met de jaarrekening, maar wel afzonderlijk ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Complex Kobus III
Dit complex is in 2022 afgerond en afgesloten. Het nadelige resultaat bedroeg afgerond € 329.000. Hiervoor was in het verleden een verliesvoorziening opgebouwd van € 343.000. Deze voorziening is in 2022 in het complex ingebracht ter dekking van het nadelige resultaat. Daardoor blijft er een klein voordeel over van ongeveer € 14.000 dat ten gunste van de exploitatie is gebracht in 2022.

Complex Lintelo uitbreiding kern
Ook dit complex is in 2022 afgerond en afgesloten. Het sluit met een voordelig resultaat van ruim € 4.000 dat in 2022 in de exploitatie is verantwoord. In voorgaande jaren was er al € 27.000 tussentijdse winst genomen. Het totale resultaat bedraagt daarom € 31.000. 

Complex Kern de Heurne herziening 
Dit is een nieuw complex. De exploitatie hiervan is in 2022 door de raad vastgesteld. Er zijn 15 kavels te verkopen die momenteel allemaal onder optie zijn uitgegeven. De verwachting is dat de kavels in 2023 worden verkocht en dat de werkzaamheden met betrekking tot woonrijp maken in 2024 kunnen worden afgerond. Met de nieuwe hercalculatie wordt een voordelig resultaat berekend van afgerond € 283.000. Dit ligt fors lager dan de door de raad in juni 2022 vastgestelde exploitatie-opzet. Daar werd nog een plus voorzien van € 435.000. Dit nadeel wordt grotendeels verklaard door het feit dat een tweetal kavels zijn ingezet voor de plaatsing van Uuthuuskes en uit deze exploitatie zijn genomen. Dat betekent een lagere opbrengst voor dit complex van € 139.000. De ondergrond van deze Uuthuuskes is gewaardeerd op basis van de erfpacht-overeenkomst en opgenomen onder de materiële vaste activa. Daarnaast zijn de kosten voor woonrijp maken geactualiseerd en hoger opgenomen. 

Complex Herstructureringsplan De Rietstap
In 2022 is de laatste kavel van dit complex verkocht en in eigendom overgedragen. Het complex is daarmee afgerond en afgesloten. Herstructureringsplan De Rietstap sluit met een nadelig resultaat van afgerond 
€ 32.000. Tot en met 2021 was er een verliesvoorziening gevormd van € 33.000. Deze voorziening is in 2022 ingebracht in dit complex. Het verschil € 1.000 is ten gunste van de exploitatie in 2022 gebracht.

Complex ’t Warmelinck
In 2022 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De laatste te verkopen kavel is in 2021 verkaveld naar een 2^1 kapper. Daarvoor is geringe belangstelling. De hercalculatie 2022 laat een te verwachten voordeel zien van ruim € 22.000 en ligt daarmee een kleine € 1.000 lager dan het voordeel van 2021. Dit wordt veroorzaakt door hogere rentelasten door uitloop van het project. 
Volgens de POC-methode die ook op dit complex is toegepast kan er een kleine € 500 tussentijdse winst worden bijgeboekt. Dit is in de exploitatie 2022 verantwoord. 

Complex Haartsebos
Ook het Haartsebos is in 2022 afgerond en afgesloten. Dit complex sluit met een tekort van bijna € 134.000. Er is een voorziening gevormd voor een verwacht verlies van € 122.000. De overschrijding van ongeveer 
€ 12.000 wordt veroorzaakt door de hogere kosten van de aanleg van verkeersplateau’s binnen het plangebied. Dit nadeel is ten laste van de exploitatie in 2022 gebracht. 

Complex Kraaienboom
In 2022 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De hercalculatie laat een te verwachten verlies zien van € 30.000. Met de vorige hercalculatie werd een verlies verwacht van € 28.000. De aanwezige voorziening is daarom met € 2.000 verhoogd ten laste van de exploitatie. De oorzaak ligt in een hogere rentekosten door uitloop van het project.

Pand Lage Blik 28-30-32
In 2020 is het pand Lage Blik 28-30-32 aangekocht. Deze aankoop maakte verplaatsing van de bibliotheek vanuit het centrum mogelijk. De bibliotheek komt op de begane grond. Er bevinden zich een tweetal woningen boven dit pand waar de bibliotheek komt. Het complex is gesplitst in appartementen. Het appartement waarin de bibliotheek is gevestigd is in 2021 overgedragen aan de Stichting Basisbibliotheek Achterhoekse Poort. Verder was het de bedoeling om de twee appartementen op de bovenverdieping te verkopen. Dit gaat niet door. De appartementen worden nu ingezet voor de opvang van Oekraïners. Door deze gewijzigde bestemming zijn de appartementen overgeheveld van de voorraden naar materiële vaste activa.

Er is sprake van een adequate bedrijfsvoering en financiële administratie van de grondexploitaties. De processen met betrekking tot het grondenbeheer zijn beschreven en de taken en bevoegdheden tussen de medewerkers van vastgoed en bedrijfsvoering zijn organisatorisch goed afgebakend. Er functioneert een interne overlegstructuur met alle betrokken teams, waardoor alle aspecten die met grondzaken samenhangen op tijd in beeld worden gebracht.
Ultimo 2022 zijn van alle complexen met een kostprijsopzet de kostprijscalculaties geactualiseerd en de complexen met alle overige gronden beoordeeld, geanalyseerd en voor zover mogelijk geactualiseerd. Indien van toepassing is een verliesvoorziening getroffen ofwel is deze aangepast.
Wij zijn ons bewust van de onzekere factoren waarmee we momenteel te maken hebben en die van impact kunnen zijn op de ontwikkeling van grondexploitaties. De in Aalten nog lopende complexen zijn echter nagenoeg voltooid. In 2022 zijn vier complexen afgerond en afgesloten. Te weten Kobus III, Lintelo, De Riet-stap en Haartsebos. Van de resterende twee bestaande complexen zijn enkel nog een drietal kavels te verkopen. Twee op ’t Warmelinck en 1 op de Kraaienboom. We lopen hier alleen renterisico maar dat is minimaal. Voor de Kraaienboom is een verliesvoorziening ingesteld en die is in 2022 om voorgaande reden geactualiseerd. Van de nieuwe grondexploitatie Kern De Heurne herziening, zijn alle 15 kavels in optie uitgegeven. De verwachting is dat ze alle 15 in 2023 worden verkocht. De kosten van met name woonrijp maken zijn aangepast aan de huidige prijzen. Er zijn dus eigenlijk geen onzekere factoren. Van de warme gronden kan tenslotte worden gemeld dat de ontwikkeling op termijn een positief resultaat laat zien.
Hiermee wordt een juist en volledig inzicht verkregen in de bestaande boekwaarde van de complexen en de toekomstige resultaten.