Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, beheren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische structuur. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.

In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, die in 2014 door de raad is vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (bijvoorbeeld sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren.

Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten.
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden.

> Risico’s grondexploitatie
Op grond van de begrotingsvoorschriften worden de risico’s jaarlijks ingeschat en wordt waar nodig per complex een voorziening ten laste van het resultaat getroffen.

Voor de gronden onderscheiden we een drietal categorieën
1. Gronden en terreinen niet in exploitatie;
2. Faciliterend grondbeleid;
3. Bouwgrond in exploitatie (BIE).

1. Gronden en terreinen niet in exploitatie

Tot deze categorie worden onder meer Westrand Aalten, Bedrijventerrein Het Broek (uitbreiding Cattier) en De Wegwijzer gerekend. Er zijn diverse ontwikkelingen ten aanzien van deze onderdelen. Daarnaast behoren tot deze categorie gronden die voorlopig niet worden ontwikkeld en die in een eerder stadium zijn geschrapt binnen bestaande complexen, zoals Kern De Heurne.
De boekwaarde op 31 december 2020 van deze categorie bedraagt € 3.777.000.

Westrand Aalten
In 2015 is met de firma J.H. Aalbers en Zoon Aalten BV een overeenkomst gesloten om tot verkoop en ontwikkeling van een deel van het voormalige plangebied Werklandschap Aalten te komen. In 2018 is in verband hiermee het bestemmingsplan Aalten Bedrijventerrein Westrand vastgesteld. De Raad van State heeft in 2019 het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan vernietigd, met name als gevolg van de stik-stofproblematiek.
Eind 2019 is het bestemmingsplan Aalten Bedrijventerrein Westrand opnieuw vastgesteld. Het bestemmingsplan is op het gebied van stikstof nader onderbouwd. De Raad van State heeft bij uitspraak van 21 juli 2021 het beroep van één appellant niet-ontvankelijk verklaard. De wel ontvankelijke beroepen zijn ongegrond verklaard. Hiermee zijn de besluiten onherroepelijk in werking getreden en kan verdere uitvoering worden gegeven aan de vestiging van de firma Aalbers op de betreffende locatie. Hiervoor dient nog een omgevingsvergunning te worden verleend. De aanvraag is inmiddels ingediend.

Bedrijventerrein Het Broek (uitbreiding Cattier)
In 2019 is Bedrijventerrein Het Broek (uitbreiding Cattier) door de gemeente aangekocht. Dit terrein is verkocht aan Kaemingk BV, die op de locatie een bedrijfshal wil realiseren. Hiervoor is het nodig dat het bestemmingsplan ter plekke wordt aangepast. Met Kaemingk en diverse omwonenden is hierover gesproken. Het plan heeft, mede door de beoogde landschappelijke inpassing, draagvlak in de omgeving. De    verwachting is dat het bestemmingsplan in de tweede helft van 2021 in procedure wordt gebracht.

De Wegwijzer
Voor dit complex is een bouwgrondexploitatie opgesteld die door de raad in 2013 is aangehouden. Deze locatie is betrokken in de Centrumvisie Dinxperlo als potentiële woningbouwlocatie. Deze Centrumvisie kent naast locatie De Wegwijzer meerdere ontwikkellocaties. De bouwgrondexploitaties worden te zijner tijd aan uw raad voorgelegd.

Voorts is op 7 juli 2020 door uw raad het Plan van Aanpak betaalbare (tijdelijke) huurwoningen kleine kernen vastgesteld. Uitvoering van dit Plan van Aanpak kan erin resulteren dat grond vanuit de ‘categorie Gronden en terreinen niet in exploitatie’ weer in exploitatie wordt genomen. Inmiddels zijn de eerste Uuthuuskes gerealiseerd in De Haart.

2. Faciliterend grondbeleid

Tot deze categorie behoren de gronden die in eigendom zijn van derden. Bij de ontwikkeling daarvan treedt de gemeente faciliterend op. De door de gemeente gemaakte kosten worden op de private partij verhaald. Afspraken hierover worden vastgelegd in een overeenkomst. In beginsel verloopt dit budgettair neutraal. Het gaat eind 2020 nog om zes projecten.
Bij de complexen vallend onder deze categorie wordt er in principe van uitgegaan dat de door de gemeente gemaakte kosten minus opbrengsten uiteindelijk minimaal gecompenseerd worden door de met de ontwikkelaars overeengekomen exploitatiebijdragen. Bij de beoordeling per complex is dan ook vastgesteld dat met betrekking tot geen enkel complex een financieel risico wordt gelopen.

3. Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Dit zijn de gronden in eigendom van de gemeente waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een begroting heeft vastgesteld. Het betreft zowel woningbouw als bedrijventerreinen.
Eind 2020 zijn nog zeven grondcomplexen in exploitatie. Volgens de laatste hercalculaties (van ultimo 2020) worden daarvan de volgende resultaten verwacht

bedragen x € 1.000
Bouwgrond in exploitatie (BIE) Uitkomst Resultaat
Kobus lll 332 Negatief
Lintelo uitbreiding kern 3 Positief
Kern De Heurne 1e fase 1 Positief
Herstructureringsplan De Rietstap 31 Negatief
‘t Warmelinck 8 Positief
Haartsebos 109 Negatief
Kraaienboom 24 Negatief

Gereed product en handelsgoederen

Hoge VeldVan de 17 in dit complex uit te geven kavels zijn er medio 2021 15 verkocht.

Van alle bouwgrond in exploitatie zijn per ultimo 2020 de bestaande financiële risico’s in beeld gebracht. Daar waar een negatief financieel resultaat is berekend, is een voorziening getroffen. De totale voorziening inclusief het Hoge Veld bedraagt per 31 december 2020 € 1.214.000

Conclusie

De bedrijfsvoering en financiële administratie van de grondexploitaties is adequaat. De processen met be-trekking tot het grondenbeheer zijn beschreven en de taken en bevoegdheden tussen Openbare Ruimte en Informatiebeheer zijn organisatorisch voldoende afgebakend. Per ultimo 2020 zijn van alle complexen met een kostprijsopzet de kostprijscalculaties geactualiseerd en de complexen met alle overige gronden  beoordeeld, geanalyseerd en, voor zover mogelijk, geactualiseerd.
Hiermee is een juist en volledig inzicht verkregen in de bestaande boekwaarde van de complexen en de toekomstige resultaten. In de door de raad vastgestelde Nota Vastgoed Gemeente Aalten vindt het            grondbeleid het formele kader