Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, beheren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische structuur. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.

In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, die in 2014 door de raad is vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (bijvoorbeeld sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren.

Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten.
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden.

> Risico’s grondexploitatie
Op grond van de begrotingsvoorschriften worden de risico’s jaarlijks ingeschat en wordt waar nodig per complex een voorziening ten laste van het resultaat getroffen.

Voor de gronden onderscheiden we een drietal categorieën:
1. Gronden en terreinen niet in exploitatie;
2. Faciliterend grondbeleid;
3. Bouwgrond in exploitatie (BIE).

1. Gronden en terreinen niet in exploitatie

Tot deze categorie wordt onder meer gerekend De Wegwijzer en Westrand Aalten. Er zijn ontwikkelingen ten aanzien van deze twee onderdelen. Daarnaast behoren tot deze categorie gronden die voorlopig niet worden ontwikkeld en die in een eerder stadium zijn geschrapt binnen bestaande complexen, zoals Kern De Heurne en een deel van Westrand Aalten.

In 2019 is op Bedrijventerrein Het Broek, uitbreiding Cattier aangekocht door de gemeente. Er is met een Aaltens bedrijf een overeenkomst gesloten over de aankoop van dit perceel.

Voorts is op 7 juli 2020 door uw raad het Plan van Aanpak betaalbare (tijdelijke) huurwoningen kleine kernen vastgesteld. Uitvoering van dit Plan van Aanpak kan erin resulteren dat grond vanuit deze categorie weer in exploitatie wordt genomen.

De boekwaarde op 31 december 2019 van deze categorie bedraagt € 3.994.000.

Westrand Aalten
Er is een overeenkomst met een bedrijf op basis waarvan ruim 5 hectare van de oorspronkelijk beschikbare hoeveelheid als bedrijventerrein wordt ontwikkeld. Dat betekent dat de overtollige hectares (69.335 m²) zijn afgestoten als landbouwgrond. Een groot deel hiervan is inmiddels verkocht. De levering van deze gronden heeft in 2020 plaatsgevonden.
Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad eind 2019 opnieuw vastgesteld. Tegen de hernieuwde vaststelling van het bestemmingsplan zijn beroepen aangetekend bij de Raad van State. Op dit moment is nog niet bekend wanneer de zitting bij de Raad van State plaatsvindt.

De Wegwijzer
Voor dit complex is een bouwgrondexploitatie opgesteld die door de raad in 2013 is aangehouden. Deze locatie is betrokken in de Centrumvisie Dinxperlo als potentiële woningbouwlocatie. Deze Centrumvisie kent naast locatie De Wegwijzer meerdere ontwikkellocaties. De bouwgrondexploitaties worden te zijner tijd aan uw raad voorgelegd.

2. Faciliterend grondbeleid

Tot deze categorie behoren de gronden die in eigendom zijn van derden. Bij de ontwikkeling daarvan treedt de gemeente faciliterend op. De door de gemeente gemaakte kosten worden op de private partij verhaald. Afspraken hierover worden vastgelegd in een overeenkomst. In beginsel verloopt dit budgettair neutraal. Het gaat eind 2019 nog om vier projecten.
Bij de complexen vallend onder deze categorie wordt er in principe van uitgegaan dat de door de gemeente gemaakte kosten minus opbrengsten uiteindelijk minimaal gecompenseerd worden door de met de ontwikkelaars overeengekomen exploitatiebijdragen. Bij de beoordeling per complex is dan ook vastgesteld dat met betrekking tot geen enkel complex een financieel risico wordt gelopen.

3. Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Dit zijn de gronden in eigendom van de gemeente waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een begroting heeft vastgesteld. Het betreft zowel woningbouw als bedrijventerreinen.
Eind 2018 zijn nog 9 grondcomplexen in exploitatie. Volgens de laatste hercalculaties (van ultimo 2018) worden daarvan de volgende resultaten verwacht:

bedragen x € 1.000
Bouwgrond in exploitatie (BIE)
Uitkomst Resultaat Opmerkingen
Kobus lll 332 Negatief
Lintelo uitbreiding kern 6 Positief
Kern De Heurne 1e fase 8 Positief
Herontwikkeling Ds van Dijklocatie 347 Negatief
Herstructureringsplan De Rietstap 13 Negatief
‘t Warmelinck 8 Positief
Haartsebos 128 Negatief
Kraaienboom 27 Negatief
Industrieterrein ll 220 Negatief Na eerdere winstneming in 2008 (525)

Gereed product en handelsgoederen

Hoge Veld
Deze ontwikkeling bevindt zich nu in de fase dat de verkoop van bouwkavels is gestart. De eerste bouwkavel is op 24 juli 2020 geleverd.

Van alle bouwgrond in exploitatie zijn per ultimo 2019 de bestaande financiële risico’s in beeld gebracht. Daar waar een negatief financieel resultaat is berekend, is een voorziening getroffen. De totale voorziening inclusief het Hoge Veld bedraagt per 31 december 2019 € 1.707.000.

Conclusie

De bedrijfsvoering en financiële administratie van de grondexploitaties is adequaat. De processen met betrekking tot het grondenbeheer zijn beschreven en de taken en bevoegdheden tussen Openbare Ruimte en Informatiebeheer zijn organisatorisch voldoende afgebakend. Per ultimo 2019 zijn van alle complexen met een kostprijsopzet de kostprijscalculaties geactualiseerd en de complexen met alle overige gronden beoordeeld, geanalyseerd en, voor zover mogelijk, geactualiseerd.
Hiermee is een juist en volledig inzicht verkregen in de bestaande boekwaarde van de complexen en de toekomstige resultaten. In de door de raad vastgestelde Nota Vastgoed Gemeente Aalten vindt het grondbeleid het formele kader.