Inleiding en doelstellingen
Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, be-heren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, economische structuur en cultuur, sport en recreatie. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.
In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, in 2014 vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer, infrastructuur en dergelijke). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren.
Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten.
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden.
Met de laatste wijzigingen van de commissie BBV kennen we ten behoeve van de verslaggeving de volgende onderdelen met betrekking tot de gronden:
- Gronden en terreinen niet in exploitatie (warme gronden);
- Faciliterend grondbeleid;
- Voorraden, waaronder bouwgrond in exploitatie (BIE) en Gereed product en handelsgoederen.
Gronden en terreinen worden gerubriceerd onder de materiële vaste activa. Voor warme gronden geldt vanaf 2019 dat – onder cumulatieve voorwaarden – bij de waardering uitgegaan mag worden van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming zoals dat tot nu toe gold. Faciliterend grondbeleid wordt afhankelijk van de status van de vordering onder de overlopende activa dan wel passiva geressorteerd. Bouwgronden in exploitatie vallen onder de voorraden. Een BIE moet aan diverse voorwaarden voldoen. Verderop in deze paragraaf wordt de cijfermatige voorstelling van genoemde onderdelen weergegeven.
Voor tussentijdse winstneming geldt de percentage of completion (POC) methode. Er is een verplichting tot tussentijdse winstneming wanneer is voldaan aan de volgende voorwaarden:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
In 2019 is daaraan toegevoegd dat teveel genomen winst in eerdere jaren moet worden verrekend met het huidige jaar.
Lokale ontwikkelingen
Activiteiten
In 2020 zijn tien woningbouwkavels verkocht. Ook is de resterende bouwkavel op het industrieterrein in Aalten verkocht en in eigendom overgedragen. In 2020 zijn wederom een aantal overeenkomsten gesloten met particulieren en/of ontwikkelaars. Bij deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over onder andere de realisatie van woningen. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Deze ontwikkelingen leveren voor de gemeente geen opbrengsten of kosten op.
Verkopen
In de loop van 2020 hebben (grond)verkopen plaatsgevonden buiten de grondexploitaties tot een totaalbedrag van € 214.000. Dit betreft met name de verkoop van groenstroken.
Risico’s onderdeel grondexploitatie
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren kunnen duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Belangrijk is des te meer om zorgvuldige afwegingen te maken en de risico’s zo goed mogelijk in te schatten. Onderdeel van de grondexploitatie is dan ook een risico-inventarisatie, die (jaarlijks) periodiek moet worden bijgesteld. Bij de risico-inventarisatie gaat het om een inschatting van de mate waarin een risico van toepassing is en het effect op het financiële resultaat. Daar waar deze risico-inventarisatie leidt tot een verwacht verlies wordt direct bij de jaarrekening een voorziening getroffen tot de hoogte van het te verwachten verlies. Verder benaderen wij onze eigen grondexploitaties bij de gronduitgifte behoedzaam. Gelet op de huidige marktomstandigheden gaan wij uit van een gestage afzet van de bouwkavels. Jaarlijks wordt bij de hercalculaties opnieuw een inschatting gemaakt.
Onderzoek naar de mogelijkheid van huurhuizen in de kleine kernen
In 2020 is gestart met het project ‘Uuthuuskes’. In dit project worden 10 Uuthuuskes door de gemeente aangekocht en door de Achterhoekse Wooncoöperatie verhuurt aan jongeren in de kleine kernen.
Overige bestemmingsreserves met betrekking tot het grondenbeheer
Algemeen
Bijdragen aan reserves vanuit de grondexploitaties is niet meer toegestaan. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd, is alleen nog mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatbestemming.
Reserve Dorpsuitleg
Deze reserve werd gevoed uit de bijdrage van de exploitant van bedrijventerrein ’t Hietveld in Dinxperlo, gebaseerd op een bijdrage per uitgeefbare vierkante meter bouwgrond. In de bijdrage was een bedrag begrepen voor afkoop van planschade waarvoor de gemeente eventueel kon worden aangesproken. De bijdrage is volledig afgedragen en er kan geen planschade meer geclaimd worden. Het saldo van de reserve dorpsuitleg bedroeg eind 2019 € 263.135. Bij raadsbesluit van 7 juli 2020 is besloten deze reserve op te heffen en het saldo over te dragen naar de algemene reserve.