Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Inleiding en doelstellingen
Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, be-heren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, economische structuur en cultuur, sport en recreatie. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.

In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, in 2014 vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer, infrastructuur en dergelijke). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren.

Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten.
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden.

Met de laatste wijzigingen van de commissie BBV kennen we ten behoeve van de verslaggeving de volgende onderdelen met betrekking tot de gronden:
- Gronden en terreinen niet in exploitatie (warme gronden);
- Faciliterend grondbeleid;
- Voorraden, waaronder bouwgrond in exploitatie (BIE) en Gereed product en handelsgoederen.

Gronden en terreinen worden gerubriceerd onder de materiële vaste activa. Voor warme gronden geldt vanaf 2019 dat – onder cumulatieve voorwaarden – bij de waardering uitgegaan mag worden van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming zoals dat tot nu toe gold. Faciliterend grondbeleid wordt afhankelijk van de status van de vordering onder de overlopende activa dan wel passiva geressorteerd. Bouwgronden in exploitatie vallen onder de voorraden. Een BIE moet aan diverse voorwaarden voldoen. Verderop in deze paragraaf wordt de cijfermatige voorstelling van genoemde onderdelen weergegeven.

Voor tussentijdse winstneming geldt de percentage of completion (POC) methode. Er is een verplichting tot tussentijdse winstneming wanneer is voldaan aan de volgende voorwaarden:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
In 2019 is daaraan toegevoegd dat teveel genomen winst in eerdere jaren moet worden verrekend met het huidige jaar.

Lokale ontwikkelingen
Activiteiten
In 2020 zijn tien woningbouwkavels verkocht. Ook is de resterende bouwkavel op het industrieterrein in Aalten verkocht en in eigendom overgedragen. In 2020 zijn wederom een aantal overeenkomsten gesloten met particulieren en/of ontwikkelaars. Bij deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over onder andere de realisatie van woningen. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Deze ontwikkelingen leveren voor de gemeente geen opbrengsten of kosten op.

Verkopen
In de loop van 2020 hebben (grond)verkopen plaatsgevonden buiten de grondexploitaties tot een totaalbedrag van € 214.000. Dit betreft met name de verkoop van groenstroken.

Risico’s onderdeel grondexploitatie
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren kunnen duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Belangrijk is des te meer om zorgvuldige afwegingen te maken en de risico’s zo goed mogelijk in te schatten. Onderdeel van de grondexploitatie is dan ook een risico-inventarisatie, die (jaarlijks) periodiek moet worden bijgesteld. Bij de risico-inventarisatie gaat het om een inschatting van de mate waarin een risico van toepassing is en het effect op het financiële resultaat. Daar waar deze risico-inventarisatie leidt tot een verwacht verlies wordt direct bij de jaarrekening een voorziening getroffen tot de hoogte van het te verwachten verlies. Verder benaderen wij onze eigen grondexploitaties bij de gronduitgifte behoedzaam. Gelet op de huidige marktomstandigheden gaan wij uit van een gestage afzet van de bouwkavels. Jaarlijks wordt bij de hercalculaties opnieuw een inschatting gemaakt.

Onderzoek naar de mogelijkheid van huurhuizen in de kleine kernen
In 2020 is gestart met het project ‘Uuthuuskes’. In dit project worden 10 Uuthuuskes door de gemeente aangekocht en door de Achterhoekse Wooncoöperatie verhuurt aan jongeren in de kleine kernen.

Overige bestemmingsreserves met betrekking tot het grondenbeheer
Algemeen
Bijdragen aan reserves vanuit de grondexploitaties is niet meer toegestaan. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd, is alleen nog mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatbestemming.

Reserve Dorpsuitleg
Deze reserve werd gevoed uit de bijdrage van de exploitant van bedrijventerrein ’t Hietveld in Dinxperlo, gebaseerd op een bijdrage per uitgeefbare vierkante meter bouwgrond. In de bijdrage was een bedrag begrepen voor afkoop van planschade waarvoor de gemeente eventueel kon worden aangesproken. De bijdrage is volledig afgedragen en er kan geen planschade meer geclaimd worden. Het saldo van de reserve dorpsuitleg bedroeg eind 2019 € 263.135. Bij raadsbesluit van 7 juli 2020 is besloten deze reserve op te heffen en het saldo over te dragen naar de algemene reserve.

Gronden en terreinen niet in exploitatie

Gronden gerubriceerd onder de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. Op de boek-waarde worden geen rente en kosten bijgeschreven

Bedragen x € 1.000
Omschrijving Boekwaarde 1-1-2020 Vermeerdering Vermindering Boekwaarde 31-12-2020
Bouwgrond De Wegwijzer 40 0 0 40
Bouwgrond Westrand 1.488 0 0 1.488
Bouwgrond Cattier 1.751 0 0 1.751
Overige gronden:
Halteweg 21 Lintelo 88 0 0 88
Buitenplaats Dinxperlo 214 0 0 214
Kern de Heurne 2e fase 39 0 0 39
Westrand Aalten 374 0 217 157
Subtotaal overige gronden 715 0 217 498
Totaal 3.994 0 217 3.777

Voor een aantal gronden uit bovenstaand overzicht heeft al in 2019 een toets plaatsgevonden op de marktwaarde van deze gronden tegen de toen geldende bestemming. Deze toets heeft niet geleid tot afwaardering van gronden.

De Wegwijzer
Voor dit complex is een bouwgrondexploitatie opgesteld die door de raad in 2013 is aangehouden. De bouwgrondexploitatie laat een verwacht positief resultaat zien van € 437.000, uitgaande van de realisatie van 9 woningen. Deze locatie is in de Centrumvisie Dinxperlo aangewezen als locatie voor wonen, parkeren en verblijven. Deze ontwikkeling wordt in 2021 verder uitgewerkt.


Westrand Aalten
Er is een overeenkomst met een bedrijf op basis waarvan ruim 5 hectare van de oorspronkelijk beschikbare hoeveelheid als bedrijventerrein wordt ontwikkeld. Dat betekent dat de overtollige hectares worden afgestoten als landbouwgrond. Het gaat om 69.335 m². Deze meters zijn al eerder afgewaardeerd naar agrarische waarde (€ 5,39) en overgebracht naar de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. De financiële verkenning van de uit de nieuwe ontwikkeling voortvloeiende grondexploitatie laat (op termijn) een voordeel zien van € 931.000.
Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is 22 mei 2018 vastgesteld. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit beroep is gegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is verzet aangetekend door de gemeente. Het verzet is ongegrond verklaard. Tevens is eind 2019 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit staat op het moment van schrijven beroep open.

Cattier
In 2019 is op Bedrijventerrein Het Broek, uitbreiding Cattier aangekocht door de gemeente. Er is met een Aaltens bedrijf een overeenkomst gesloten over de aankoop van dit perceel.

Overige gronden
De locatie Halteweg 21 is in beeld voor de realisatie van twee Uuthuuskes. Hetzelfde geldt voor de voormalige kavel 10 in plangebied ’t Warmelinck in IJzerlo. Kern de Heurne is in 2013 afgeboekt tot agrarische waarde. De ontwikkeling van deze locatie is met de vaststelling van de Woningbouwplanning Aalten 2017 gecanceld. De locatie blijft in eigendom in afwachting van toekomstige ontwikkelingen. De buitenplaats Dinxperlo is in 2014 verkocht. Het bestemmingsplan is begin 2018 in procedure gebracht. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan volgt de restantbetaling van € 285.000.

Faciliterend grondbeleid

Bedragen x € 1.000
Complexen met een exploitatie overeenkomst of aanverwant Boekwaarde 1-1-2020 Vermeer-deringen 2020 Vermin-deringen 2020 Mutaties 31-12-2020 Boekwaarde 31-12-2020
0.11 Bekendijk-Zuid -91 15 1 14 -77
0.23 Hoek Beggelderdijk Herz. 0 46 46 0 0
0.35 Vaanholt 0 0 0 0 0
0.37 ’t Clooster 2 0 0 0 2
0.61 Hoekstraat Aalten -6 0 0 0 -6
0.62 Groene Kamer -9 0 0 0 -9
0.02 Nieuwstraat/Molenhof 0 5 0 5 5
Totaal -104 66 47 19 -85

0.23 In 2020 is de bijdrage van de projectontwikkelaar ontvangen en het project afgesloten;
0.35 Bijdrage voor Vaanholt is volledig ontvangen. Lasten>bijdrage. Project nog niet afgerond;
0.02 Dit is een nieuw project in 2020 opgestart.

Voor wat betreft de overige projecten zijn geen noemenswaardige ontwikkelingen te vermelden.

Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden geclassificeerd als vordering op de balans. Afhankelijk van de status van de vordering komt deze tot uiting als kortlopende vordering of als overlopend actief. Bepalend daarvoor is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst. Het kan ook voorkomen dat op enig moment de exploitatiebijdrage hoger is dan de kosten. Het saldo wordt dan gepresenteerd als overlopende passiva. Op 31 december 2020 kennen we twee projecten met een waarde van € 7.079 dat als overlopend actief is verantwoord. Daarnaast zijn er drie projecten waarvan de exploitatiebijdrage hoger is dan de gemaakte kosten tot en met 2020. Het totaalbedrag hiervan is € 92.290 en staat als overlopend passief geregistreerd.

Voorraden

Onderstaande complexen zijn per ultimo 2020 in exploitatie:
(Geraamd eindresultaat: N= nadelig, V= voordelig).

bedragen x € 1.000
Voorraden Boek-waarde 1-1-2020 Vermeer-deringen 2020 Vermin-deringen 2020 Boek-waarde 31-12-2020 Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten Geraamd eind-resultaat Afloop
Onderhanden werk (BIE)
Kobus III 311 49 91 269 196 133 332 N 2022
Lintelo uitbreiding kern 167 51 118 100 18 121 -3 V 2021
Kern De Heurne 1e fase 37 103 108 32 33 66 -1 V 2022
Heronwikkeling Ds. van Dijklocatie 522 25 547 0 0 0 0 2020
Herstructureringsplan 92 34 0 126 2 97 31 N 2021
De Rietstap
t Warmelinck 82 2 1 83 4 95 -8 V 2022
Haartsebos 440 15 226 229 151 271 109 N 2021
Kraaienboom 237 5 0 242 22 240 24 N 2021
Industrieterrein II 765 12 777 0 0 0 0 2020
Subtotaal voorraden 2.653 296 1.868 1.081 426 1.023 484 N
Gereed product en
handelsgoederen
Hoge Veld 1.112 39 97 1.054 17 353 718 N 2021
Pand Lage Blik 28-30-32 0 456 0 456 0 0 0 2021
1.112 495 97 1.510 17 353 718 N
Totaal voorraden 3.765 791 1.965 2.591 443 1.376 1.202 N

Daar waar het geraamde eindresultaat een nadeel laat zien is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van dit nadeel. De hoogte van het totale nadeel is € 1.214.000 waarop de verliesvoorziening is aangepast.
De hercalculaties van de verschillende complexen per ultimo 2020 (de zogenaamde staten P) worden tegelijkertijd met de jaarrekening, maar wel afzonderlijk ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Complex Kobus III
In 2020 is binnen dit complex een bouwkavel verkocht en in eigendom overgedragen. De laatste vier kavels zijn inmiddels in 2021 verkocht. De hercalculatie 2020 laat een te verwachten verlies zien van € 332.000 en is daarmee gelijk aan vorig jaar. De voorziening hoeft niet te worden aangepast.

Complex Lintelo uitbreiding kern
In 2020 is binnen dit complex een kavel verkocht en in eigendom overgedragen. De laatste kavel is inmiddels in 2021 verkocht. De hercalculatie 2020 laat een te verwachten voordelig resultaat zien van € 18.000. Dit is gelijk aan 2019. Op grond van de percentage of completion methode (POC-methode) is voor dit complex in 2020 een aanvullende tussentijdse winst genomen van € 3.154 en ten gunste van de exploitatie gebracht.

Complex Kern de Heurne 1e fase
In 2020 zijn twee kavels verkocht binnen dit complex. De laatste kavel is inmiddels in 2021 verkocht. Na hercalculatie in 2020 wordt een resultaat verwacht van € 7.000 voordelig ten opzichte van € 29.000 voordelig in 2019. De lagere winstverwachting wordt veroorzaakt door een herverkaveling binnen dit complex. Op basis van deze ontwikkeling is in 2020 de tussentijdse winstneming met € 14.046 naar beneden bijgesteld en ten laste van de exploitatie gebracht.

Complex Herontwikkeling Ds. van Dijkschool
In 2020 zijn binnen dit complex de laatste drie kavels verkocht. Er zijn verder geen werkzaamheden meer uit te voeren. Daarmee is het complex in 2020 afgesloten. De aanwezige verliesvoorziening van € 347.000 is ingebracht. Er resteert een klein overschot van € 4.466 dat ten gunste van de exploitatie is gebracht. Dit overschot is ontstaan doordat eerder dan verwacht alle kavels zijn verkocht waardoor kosten van rente en toezicht/overhead lager zijn uitvallen. Dit ondanks de hogere kosten voor verwijdering van de Japanse duizendknoop.


Complex Herstructureringsplan De Rietstap
Er resteert nog één te verkopen kavel. De hercalculatie 2020 laat een resultaat zien van € 31.000 nadelig. Dit is behoorlijk hoger dan 2019 toen nog met een verlies van € 13.000 rekening werd gehouden. Oorzaak ligt in de fors hogere kosten voor het verwijderen van de Japanse duizendknoop, dit was niet volledig voorzien. De verliesvoorziening is daarom met € 18.000 verhoogd ten laste van het resultaat.

Complex ’t Warmelinck
In 2020 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De hercalculatie laat een te verwachten voordeel zien van € 43.000 en ligt daarmee € 1.000 lager dan voor 2019 werd berekend. Een minimale daling. Volgens de POC-methode die ook op dit complex is toegepast moet de tussentijdse winst met € 1.055 worden verlaagd. Dit nadeel is in het resultaat van 2020 verwerkt.

Complex Haartsebos
In 2020 zijn binnen dit complex drie kavels verkocht en in eigendom overgedragen. Kavel 1 t/m 5 worden in 2021 geleverd. Kavel 15 is in beeld voor de realisatie van 2 Uuthuuskes. Deze mutatie wordt ook in 2021 geëffectueerd. Daarmee zijn alle kavels verkocht. De hercalculatie laat een te verwachten verlies zien van
€ 109.000 ten opzichte van € 128.000 in 2019. De aanwezige voorziening is met € 19.000 verlaagd ten gunste van het resultaat. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere kosten van onder meer rente en toezicht, omdat de verkoop van kavels sneller verloopt dan verwacht.

Complex Kraaienboom
In 2020 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De hercalculatie laat een te verwachten verlies zien van € 24.000. Met de vorige hercalculatie werd een verlies verwacht van € 27.000. De aanwezige voorziening is daarom met € 3.000 verlaagd ten gunste van de exploitatie. De oorzaak ligt met name in een lagere inschatting van kosten van toezicht/overhead.

Complex Industrieterrein II
In 2020 is de laatste kavel in dit complex verkocht en in eigendom overgedragen. Er zijn geen verdere werkzaamheden meer zodat het complex in 2020 is afgesloten. De aanwezige verliesvoorziening van € 220.000 is ingebracht. Er resteert een klein overschot van € 2.835 dat ten gunste van de exploitatie is gebracht. Het voordeel zit met name in de rente.

Hoge Veld
In 2019 zijn de gebouwen gesloopt. Het plangebied is bouwrijp gemaakt en de eerste kavels zijn door de ontwikkelaar in 2020 verkocht. Er is tot en met 2019 een verliesvoorziening getroffen voor het Hoge Veld van € 640.000. Deze voorziening moet na hercalculatie in 2020 met € 78.000 worden verhoogd. Reden: lagere opbrengst door verkoop houtwal aan derden, extra kosten door asbestverwijdering en hogere rentekosten.

Pand Lage Blik 28-30-32
In 2020 is het pand Lage Blik 28-30-32 aangekocht. Deze aankoop maakt verplaatsing van de bibliotheek vanuit het centrum mogelijk. De bibliotheek komt op de begane grond. Er bevinden zich een tweetal woningen boven dit pand waar de bibliotheek komt. Nadat de noodzakelijke verbouwingen aan het pand zijn afgerond worden zowel de woningen als de bibliotheek weer verkocht.

Voorraad uit te geven gronden

Aantal kavels Aantal m² Gemiddelde verkoopprijs excl. BTW
0.18 Kobus III 4 920 145
0.19 Lintelo uitbreiding kern 1 600 185
hoort bij kavel 200 50
0.25 Kern de Heurne 1e fase 1 357 185
0.65 Herstructurering De Rietstap 1 1.081 90
3.10 ‘t Warmelinck 1 512 185
3.20 Haartsebos 2 480 185
4 incl. stroken 640 157
3.53 Kraaienboom 1 1.200 200

Verloopoverzicht getroffen voorzieningen

bedragen x € 1.000
Voorziening per 1-1-2020 Aanvullende voorzieningen 2020 Vrijval 2020 Voorziening per 31-12-2020
Voorzieningen verliesgevende complexen in exploitatie
Industrieterrein ll 220 220 0
Kobus lll 332 332
Herontwikkeling Ds van Dijkschool 347 347 0
De Rietstap 13 18 31
Haartsebos 128 19 109
Kraaienboom 27 3 24
Hoge Veld 640 78 718
Totaal 1.707 96 589 1.214

Conclusie

Er is sprake van een adequate bedrijfsvoering en financiële administratie van de grondexploitatie. De processen met betrekking tot het grondenbeheer zijn beschreven en de taken en bevoegdheden tussen de medewerkers van vastgoed en bedrijfsvoering zijn organisatorisch goed afgebakend. Er functioneert een interne overlegstructuur met alle betrokken teams, waardoor alle aspecten die met grondzaken samenhangen op tijd in beeld worden gebracht.

Ultimo 2020 zijn van alle complexen met een kostprijsopzet de kostprijscalculaties geactualiseerd en de complexen met alle overige gronden beoordeeld, geanalyseerd en voor zover mogelijk geactualiseerd. Van alle complexen zijn de ultimo 2020 bestaande financiële risico’s in beeld gebracht en is daarvoor gelijktijdig een voorziening getroffen (zie overzicht voorzieningen).
Hiermee wordt een juist en volledig inzicht verkregen in de bestaande boekwaarde van de complexen en de toekomstige resultaten.