Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Inleiding en doelstellingen
Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat alle strategieën van de gemeente rond het verwerven, beheren, bewerken en uitgeven van gronden. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidstaken zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, economische structuur en cultuur, sport en recreatie. Daarnaast kan het grondbeleid grote financiële gevolgen hebben. De resultaten, maar vooral de financiële risico’s, zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Daarom is transparantie van grondbeleid van groot belang.

In de Nota Vastgoed Gemeente Aalten, in 2014 vastgesteld, is het begrip grondbeleid omschreven als een activiteit van de lokale overheid, waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening, ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen. Hierbij kunnen ook die voorzieningen worden gerealiseerd die in de regel niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (sociale woningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer, infrastructuur en dergelijke). Bovendien is grondbeleid een beleidsveld waar de lokale overheid doelen op kan realiseren. Na inwerkingtreding van de omgevingswet zal ons grondbeleid worden geactualiseerd. 

Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het beleidsproces en worden voorstellen gedaan op welke wijze de inzet van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject kan worden verbeterd gericht op effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Er wordt in het grondbeleid onderscheid gemaakt in actief en passief (faciliterend) beleid. In deze nota is het accent verschoven van actief naar passief grondbeleid. Indien bij specifieke projecten/nieuwe ontwikkelingen actief grondbeleid gewenst is, dan wordt hiertoe separaat besloten. 
In genoemde nota worden verder de beschikbare instrumenten beschreven die de gemeente ten dienste staan bij het voeren van een optimaal grondbeleid. Daarnaast wordt ingegaan op de organisatie van het gemeentelijk grondbeleid met betrekking tot de bestuurlijke en ambtelijke verantwoordelijkheid, op de financiële en administratieve randvoorwaarden en op het uitgiftebeleid van de aangekochte gronden. 

Met de laatste wijzigingen van de commissie BBV kennen we ten behoeve van de verslaggeving de volgende onderdelen met betrekking tot de gronden:
-    Gronden en terreinen niet in exploitatie (warme gronden);
-    Faciliterend grondbeleid;
-    Voorraden, waaronder bouwgrond in exploitatie (BIE) en Gereed product en handelsgoederen.

Gronden en terreinen worden gerubriceerd onder de materiële vaste activa. Voor warme gronden geldt vanaf 2019 dat – onder cumulatieve voorwaarden – bij de waardering uitgegaan mag worden van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming zoals dat tot nu toe gold. Faciliterend grondbeleid wordt afhankelijk van de status van de vordering onder de overlopende activa dan wel passiva geressorteerd. Bouwgronden in exploitatie vallen onder de voorraden. Een BIE moet aan diverse voorwaarden voldoen. Verderop in deze paragraaf wordt de cijfermatige voorstelling van genoemde onderdelen weergegeven.

Voor tussentijdse winstneming geldt de percentage of completion (POC) methode. Er is een verplichting tot tussentijdse winstneming wanneer is voldaan aan de volgende voorwaarden: 
1.    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2.    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3.    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).
In 2019 is daaraan toegevoegd dat teveel genomen winst in eerdere jaren moet worden verrekend met het huidige jaar.

Lokale ontwikkelingen
Activiteiten
In 2021 zijn 12 woningbouwkavels verkocht. Ook zijn in 2021 wederom een aantal overeenkomsten gesloten met particulieren en/of ontwikkelaars. Bij deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over onder andere de realisatie van woningen. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Deze ontwikkelingen leveren voor de gemeente geen opbrengsten of kosten op.

Op het moment van schrijven zijn er nog vier kavels te verkopen, te weten: De Rietstap (1), ‘t Warmelinck (2) en op de Kraaienboom (1).

Verkopen
In de loop van 2021 hebben (grond)verkopen plaatsgevonden buiten de grondexploitaties tot een totaalbedrag van € 279.000. Dit betreft met name de verkoop van groenstroken.

Risico’s onderdeel grondexploitatie
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren kunnen duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Belangrijk is des te meer om zorgvuldige afwegingen te maken en de risico’s zo goed mogelijk in te schatten. Onderdeel van de grondexploitatie is dan ook een risico-inventarisatie, die (jaarlijks) periodiek moet worden bijgesteld. Bij de risico-inventarisatie gaat het om een inschatting van de mate waarin een risico van toepassing is en het effect op het financiële resultaat. Daar waar deze risico-inventarisatie leidt tot een verwacht verlies wordt direct bij de jaarrekening een voorziening getroffen tot de hoogte van het te verwachten verlies. Verder benaderen wij over het algemeen onze eigen grondexploitaties bij de gronduitgifte behoedzaam. Jaarlijks wordt bij de her-calculaties opnieuw een inschatting gemaakt. We hebben nog maar vier kavels te verkopen. Naar verwachting worden die allemaal in 2022 verkocht.  

Onderzoek naar de mogelijkheid van huurhuizen in de kleine kernen
In 2020 is gestart met het project ‘Uuthuuskes’. In dit project worden tien Uuthuuskes door de gemeente aangekocht en door de Achterhoekse Wooncoöperatie verhuurt aan jongeren in de kleine kernen. In 2021 zijn de eerste zes Uuthuuskes opgeleverd. Begin 2022 zijn de twee Uuthuuskes in IJzerlo opgeleverd. Voor de overige twee Uuthuuskes wordt nog gezocht naar een passende locatie.

Overige bestemmingsreserves met betrekking tot het grondenbeheer
Algemeen
Bijdragen aan reserves vanuit de grondexploitaties is niet meer toegestaan. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd, is alleen nog mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatbestemming.

1. Gronden en terreinen niet in exploitatie

Gronden gerubriceerd onder de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. Op de boekwaarde worden geen rente en kosten bijgeschreven.

Voor een aantal gronden uit bovenstaand overzicht heeft al in 2019 een toets/taxatie plaatsgevonden op de marktwaarde van deze gronden tegen de toen geldende bestemming. Deze toets heeft niet geleid tot afwaardering van gronden. 

De Wegwijzer 
Voor dit complex is een bouwgrondexploitatie opgesteld die door de raad in 2013 is aangehouden. De bouwgrondexploitatie laat een verwacht positief resultaat zien van € 437.000, uitgaande van de realisatie van 9 woningen. Deze locatie is in de Centrumvisie Dinxperlo aangewezen als locatie voor wonen, parkeren en verblijven. In 2022 wordt gestart met de ontwikkelcompetitie voor deze locatie. Er wordt met name gekeken naar goedkopere woningbouw. Tevens omvat deze ontwikkeling ook de realisatie van openbare ruimte waardoor de verwachte opbrengsten aanzienlijk lager zullen zijn.


Westrand Aalten 
Er is een overeenkomst met een bedrijf op basis waarvan ruim 5 hectare van de oorspronkelijk beschikbare hoeveelheid als bedrijventerrein wordt ontwikkeld. De overtollige hectares zijn afgestoten als landbouwgrond. Het gaat om 69.335 m². Deze meters zijn al eerder afgewaardeerd naar agrarische waarde (€ 5,39) en overgebracht naar de rubriek gronden en terreinen onder de materiële vaste activa. De financiële verkenning van de uit de nieuwe ontwikkeling voortvloeiende grondexploitatie laat (op termijn) een fors voordeel zien. 
Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is 22 mei 2018 vastgesteld. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit beroep is gegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is verzet aangetekend door de gemeente. Het verzet is ongegrond verklaard. Tevens is eind 2019 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. 
De Raad van State heeft bij uitspraak van 21 juli 2021 het beroep van één appellant niet-ontvankelijk verklaard. De wel ontvankelijke beroepen zijn ongegrond verklaard. Hiermee zijn de besluiten onherroepelijk in werking getreden en kan verdere uitvoering worden gegeven aan de vestiging van de firma Aalbers op de betreffende locatie. Hiervoor dient nog een omgevingsvergunning te worden verleend. De aanvraag is inmiddels ingediend.

Cattier
In 2019 is Bedrijventerrein Het Broek (uitbreiding Cattier) door de gemeente aangekocht. Dit terrein is verkocht aan Kaemingk BV, die op de locatie een bedrijfshal wil realiseren. Hiervoor is het nodig dat het bestemmingsplan ter plekke wordt aangepast. Met Kaemingk en diverse omwonenden is hierover gesproken. Het plan heeft, mede door de beoogde landschappelijke inpassing, draagvlak in de omgeving. Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en hiertegen zijn zienswijzen ingediend. Op het moment van schrijven zijn deze zienswijzen nog niet beoordeeld.

Overige gronden 
Op de locatie Halteweg 21 zijn twee Uuthuuskes gerealiseerd. Kern de Heurne is in 2013 afgeboekt tot agrarische waarde. De ontwikkeling van deze locatie is met de vaststelling van de Woningbouwplanning Aalten 2017 gecanceld. Voor deze locatie is februari 2022 opnieuw een bestemmingsplan in procedure gebracht dat voorziet in de realisatie van maximaal 18 woningen. De buitenplaats Dinxperlo is in 2014 verkocht. Het bestemmingsplan is begin 2018 in procedure 

Bedragen x € 1.000
Omschrijving Boekwaarde 1-1-2021 Vermeerdering Vermindering Boekwaarde 31-12-2021
Bouwgrond De Wegwijzer 40 0 0 40
Bouwgrond Westrand 1.488 0 0 1.488
Bouwgrond Cattier 1.751 0 0 1.751
Overige gronden:
Halteweg 21 Lintelo 88 0 88 0
Buitenplaats Dinxperlo 214 0 0 214
Kern de Heurne 2e fase 39 0 3 36
Westrand Aalten 157 0 0 157
Subtotaal overige gronden 498 0 91 407
Totaal 3.777 0 91 3.686

2. Faciliterend grondbeleid

0.11    Bekendijk-Zuid wordt naar verwachting in 2022 afgerond. Alleen nog kosten voor groenaanleg;
0.35    Bijdrage voor Vaanholt is volledig ontvangen. Lasten>bijdrage. Project nog niet afgerond;
0.37    ‘t Clooster is in 2021 afgerond en afgesloten;
0.61    Hoekstraat Aalten is in 2021 afgerond en afgesloten;
0.62    Groene Kamer: er zijn plannen in ontwikkeling voor 33 woningen;
0.02    Het project Nieuwstraat/Molenhof bevindt zich in de eindfase en wordt in 2022 afgerond.

Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden geclassificeerd als vordering op de balans. Afhankelijk van de status van de vordering komt deze tot uiting als kortlopende vordering of als overlopend actief. Bepalend daarvoor is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst. Het kan ook voorkomen dat op enig moment de exploitatiebijdrage hoger is dan de kosten. Het saldo wordt dan gepresenteerd als overlopende passiva. Op 31 december 2021 kennen we een enkel project met een waarde van € 19.079 dat als overlopend actief is verantwoord. Daarnaast zijn er twee projecten waarvan de exploitatiebijdrage hoger is dan de gemaakte kosten tot en met 2021. Het totaalbedrag hiervan is € 42.240 en staat als overlopend passief geregistreerd.

Bedragen x € 1.000
Complexen met een exploitatie overeenkomst of aanverwant Boekwaarde 1-1-2021 Vermeer-deringen 2021 Vermin-deringen 2021 Mutaties 31-12-2021 Boekwaarde 31-12-2021
0.11 Bekendijk-Zuid -77 97 1 96 19
0.35 Vaanholt 0 0 0 0 0
0.37 ’t Clooster 2 0 2 -2 0
0.61 Hoekstraat Aalten -6 6 0 6 0
0.62 Groene Kamer -9 0 0 0 -9
0.02 Nieuwstraat/Molenhof 5 102 140 -38 -33
Totaal -85 205 143 62 -23

3. Voorraden

Onderstaande complexen zijn per ultimo 2021 in exploitatie: 
(Geraamd eindresultaat: N=nadelig, V=voordelig)    

Daar waar het geraamde eindresultaat een nadeel laat zien is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van dit nadeel. De hoogte van het totale nadeel is € 526.000 waarop de verliesvoorziening is aangepast. 
De hercalculaties van de verschillende complexen per ultimo 2021 (de zogenaamde staten P) worden tegelijkertijd met de jaarrekening, maar wel afzonderlijk ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Complex Kobus III
In 2021 zijn de laatste vier bouwkavels binnen dit complex verkocht en in eigendom overgedragen. De her-calculatie 2021 laat een te verwachten verlies zien van € 343.000 en is daarmee € 11.000 hoger dan vorig jaar. De aanwezige verliesvoorziening is met dit bedrag verhoogd. De kosten van voorbereiding en toezicht waren hoger dan voorzien.

Complex Lintelo uitbreiding kern
In 2021 is de laatste kavel binnen dit complex verkocht en in eigendom overgedragen. 
De hercalculatie 2021 laat een te verwachten voordelig resultaat zien van bijna € 27.000. Dit is inclusief de nog te maken kosten voor groenaanleg in 2022. Tot en met 2020 was al een tussentijdse winst genomen van € 15.173. Op grond van de percentage of completion methode (POC-methode) is voor dit complex in 2021 een aanvullende tussentijdse winst genomen van € 11.360 en ten gunste van de exploitatie gebracht. Daarmee is bijna de volledige winst genomen (99%). Het voordeel zit bijna volledig in lagere kosten voor woon-rijp maken. In 2022 kan het complex worden afgesloten. 

Complex Kern de Heurne 1e fase
In 2021 is de laatste kavel verkocht binnen dit complex en zijn de laatste woonrijp maak werkzaamheden uitgevoerd. Daarmee kan het complex worden afgesloten. De laatste geraamde woonrijp maak werkzaamheden voor fase 1 zijn doorgeschoven naar fase 2 die waarschijnlijk vanaf 2022 in exploitatie komt. Dit geeft daarom een behoorlijk voordeel voor fase 1. Het complex is in 2021 afgesloten met een voordeel van bijna 
€ 37.000. Hierop was tot en met 2020 al een tussentijdse winst genomen van ruim € 6.000. Het restant is ten gunste van de exploitatie 2021 verantwoord. 

Complex Herstructureringsplan De Rietstap
Er resteert nog één te verkopen kavel. Hiervoor is op het moment van schrijven een serieuze gegadigde. Begin 2022 is hiervoor een optieovereenkomst afgesloten. 
De hercalculatie 2021 laat een resultaat zien van € 33.000 nadelig. Dit is € 2.000 hoger dan 2020. Dit komt door uitloop van het project. De verliesvoorziening is met dit bedrag verhoogd.

Complex ’t Warmelinck
In 2021 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De laatste te verkopen kavel is verkaveld naar een 2^1 kapper. Daarvoor is wel belangstelling. De verwachting is dan ook dat deze twee kavels in 2022 worden verkocht. Dit geeft wel een behoorlijk lagere opbrengst grondverkopen, ongeveer € 22.000.
De hercalculatie 2021 laat een te verwachten voordeel zien van € 23.000 en ligt daarmee € 20.000 lager dan voor 2020 werd berekend. Tegenover het nadeel van de opbrengst grondverkopen staan lagere kosten voor woonrijp maken, € 2.000. Volgens de POC-methode die ook op dit complex is toegepast moet de tussentijdse winst met € 16.000 worden verlaagd. Dit nadeel is in het resultaat van 2021 verwerkt. 

Complex Haartsebos
In 2021 zijn binnen dit complex alle resterende zes kavels verkocht en in eigendom overgedragen. Op kavel 15 zijn twee Uuthuuskes gerealiseerd. De bijbehorende grond is in erfpacht uitgegeven aan de Achterhoekse Wooncoöperatie. Op grond van regelgeving is deze grond geherwaardeerd. Dit leverde een verlies op van ruim € 9.000 dat ten laste van dit complex is geboekt. Ook zijn er minder m2 verkocht dan geraamd van de overige vijf kavels die in 2021 zijn verkocht, nadeel bijna € 3.000. 
De hercalculatie 2021 laat een te verwachten verlies zien van € 122.000 ten opzichte van € 109.000 in 2020. Een nadeel van € 13.000 dus. De aanwezige voorziening is met dit bedrag verhoogd ten laste van het resultaat. 

Complex Kraaienboom
In 2021 is binnen dit complex geen kavel verkocht. De hercalculatie laat een te verwachten verlies zien van € 28.000. Met de vorige hercalculatie werd een verlies verwacht van € 24.000. De aanwezige voorziening is daarom met € 4.000 verhoogd ten laste van de exploitatie. De oorzaak ligt met name in een hogere rentekosten door uitloop van het project.

Hoge Veld
Het project Hoge Veld is in 2021 afgesloten. Alle resterende kavels zijn verkocht. De boekwaarde ultimo 2021 bedroeg € 716.297. Tot en met 2020 was er een verliesvoorziening getroffen van € 718.000. Deze voorziening is ingebracht nu het project is afgerond. Het voordelige verschil € 1.703 is ten gunste van de exploitatie 2021 gebracht. 

Pand Lage Blik 28-30-32
In 2020 is het pand Lage Blik 28-30-32 aangekocht. Deze aankoop maakt verplaatsing van de bibliotheek vanuit het centrum mogelijk. De bibliotheek komt op de begane grond. Er bevinden zich een tweetal woningen boven dit pand waar de bibliotheek komt. Het complex is gesplitst in appartementen. Het appartement waarin de bibliotheek is gevestigd is overgedragen aan de Stichting Basisbibliotheek Achterhoekse Poort. 

 

bedragen x € 1.000
Voorraden Boek-waarde 1-1-2021 Vermeer-deringen 2021 Vermin-deringen 2021 Boek-waarde 31-12-2021 Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten Geraamd eind-resultaat Afloop
Onderhanden werk (BIE)
Kobus III 269 177 133 313 30 0 343N 2022
Lintelo uitbreiding kern 100 2 110 -8 8 0 0 V 2022
Kern De Heurne 1e fase 32 4 36 0 0 0 0 V 2021
De Rietstap 126 2 0 128 2 97 33 N 2022
t Warmelinck 83 1 16 68 1 73 -4 V 2022
Haartsebos 229 35 268 -4 126 0 122 N 2023
Kraaienboom 242 4 0 246 22 240 28 N 2022
Subtotaal voorraden 1.081 225 563 743 189 410 522 N
Gereed product en
handelsgoederen
Hoge Veld 1.054 15 1069 0 0 0 0 2021
Pand Hogestraat 10 0 390 390 0 0 0 0 2021
Pand Lage Blik 28-30-32 456 642 1000 98 0 0 0 2022
1.510 1.047 2.459 98 0 0 0
Totaal voorraden 2.591 1.272 3.022 841 189 410
Voorraad uit te geven gronden per 31-12-2021
Aantal kavels Aantal m² Gemiddelde verkoopprijs excl. btw
0.65 Herstructurering De Rietstap 1 1.081 90
3.10 ‘t Warmelinck 2 513 142,5
3.53 Kraaienboom 1 1.200 200
Verloopoverzicht getroffen voorzieningen bedragen x € 1.000
Voorziening per 1-1-2021 Aanvullende voorzieningen 2021 Vrijval 2021 Voorziening per 31-12-2021
Voorzieningen verliesgevende complexen in exploitatie
Kobus lll 332 11 0 343
De Rietstap 31 2 0 33
Haartsebos 109 13 0 122
Kraaienboom 24 4 0 28
Hoge Veld 718 0 718 0
Totaal 1.214 30 718 526

Conclusie

Er is sprake van een adequate bedrijfsvoering en financiële administratie van de grondexploitatie. De processen met betrekking tot het grondenbeheer zijn beschreven en de taken en bevoegdheden tussen de medewerkers van vastgoed en bedrijfsvoering zijn organisatorisch goed afgebakend. Er functioneert een interne overlegstructuur met alle betrokken teams, waardoor alle aspecten die met grondzaken samenhangen op tijd in beeld worden gebracht.
Ultimo 2021 zijn van alle complexen met een kostprijsopzet de kostprijscalculaties geactualiseerd en de complexen met alle overige gronden beoordeeld, geanalyseerd en voor zover mogelijk geactualiseerd. Van alle complexen zijn de ultimo 2021 bestaande financiële risico’s in beeld gebracht en is daarvoor gelijktijdig een voorziening getroffen (zie overzicht voorzieningen).
Hiermee wordt een juist en volledig inzicht verkregen in de bestaande boekwaarde van de complexen en de toekomstige resultaten.